Så fungerar en likvidavräkning
När du köper eller säljer en bostad – oavsett om det är en bostadsrätt, en villa eller ett fritidshus – är det många saker som måste stämma. Ett av de viktigaste dokumenten i processen är likvidavräkningen. Den visar hur avgifter och kostnader ska fördelas mellan köpare och säljare och ser till att rätt belopp betalas på tillträdesdagen. Här förklarar vi vad en likvidavräkning är och varför den är viktig för en trygg bostadsaffär.
Vad innebär en likvidavräkning?
En likvidavräkning är en ekonomisk sammanställning som beskriver hur betalningen vid en bostadsaffär ska regleras. Den visar exakt hur mycket köparen ska betala säljaren på tillträdesdagen. Likvidavräkningen innehåller bland annat:
- Köpeskilling
- Handpenning
- Eventuella justeringar mellan köpare och säljare
- Slutlikvid (det som återstår att betala).
Syftet med likvidavräkningen är att banken ska kunna betala ut rätt belopp till rätt mottagare. Det minskar risken för fel och missförstånd. Likvidavräkningen är helt enkelt en betalningsplan för tillträdet och används vid köp av både bostadsrätter och fastigheter.
Hur upprättas en likvidavräkning?
Ofta är det mäklaren som har förmedlat bostaden som gör likvidavräkningen. I vissa fall kan en bank eller en jurist hjälpa till.
Processen brukar se ut så här:
- När köpeavtalet är undertecknat betalas handpenningen, vanligtvis tio procent av köpeskillingen.
- Mäklaren samlar in uppgifter om avgifter, lån och andra kostnader som ska justeras.
- En likvidavräkning tas fram och skickas till köpare och säljare.
- Båda parter granskar och godkänner dokumentet.
- Banken använder uppgifterna på tillträdesdagen för att genomföra betalningarna.
På tillträdesdagen träffas mäklare, köpare och säljare, antingen på mäklarens kontor eller på banken. När alla dokument är genomgångna och undertecknade börjar betalningsprocessen. Köparen skriver under sina lånehandlingar, och banken kontrollerar att allt i likvidavräkningen stämmer. Därefter för banken över pengarna enligt sammanställningen. När betalningen är klar och alla handlingar är påskrivna lämnas nycklarna över. Då får köparen tillgång till bostaden och affären är avslutad.
Likvidavräkning för bostadsrätt – regler och avgifter
En bostadsrätt är inte en fastighet utan en rätt att bo i en bostad som ägs av en bostadsrättsförening. Bostadsrättsägaren betalar en månadsavgift till föreningen. Vid en försäljning av en bostadsrätt är det främst månadsavgiften som behöver justeras. Månadsavgiften betalas nämligen i förskott. Det betyder att säljaren kan ha betalat för en period som köparen sedan använder. Därför räknas avgiften om så att säljaren får ersättning för tiden efter tillträdesdagen. En justering av månadsavgift kan se ut så här:
- Månadsavgift: 3 000 kronor
- Tillträde: 15:e i månaden
- Säljaren har betalat hela månaden i förskott: 3 000 kronor
- Köparen ska betala halva månaden (15 dagar) till säljaren: 1 500 kronor.
I likvidavräkningen läggs denna summa till. Köparen betalar alltså 1 500 kronor till säljaren via likvidavräkningen. Det kallas proportionering, vilket betyder att kostnaden delas efter antal dagar. Andra justeringar vid en bostadsrättsaffär kan vara:
- Överenskomna tillval eller inventarier
- Pantsättningsavgift
- Överlåtelseavgift.
Likvidavräkning för fastighet/hus – skillnader och exempel
När du köper en fastighet, till exempel en villa eller en sommarstuga, gäller andra regler än för en bostadsrätt. Här äger du själva marken och byggnaden. Vanliga poster som justeras vid en fastighetsaffär är:
- Fastighetsavgift
- Driftkostnader som sophämtning, el och vatten
- Eventuell samfällighetsavgift.
Den kommunala fastighetsavgiften betalas en gång per år via skatten. Om tillträdet sker mitt under året ska avgiften delas mellan köpare och säljare. Vi tar ett exempel. Anta att:
- Fastighetsavgiften är 9 000 kronor per år
- Tillträde sker 1 juli
- Året har 365 dagar.
Först räknar man ut kostnaden per dag: 9 000/365 = 24,66 kronor per dag. Från 1 juli till 31 december är det 184 dagar, och 24,66 x 184 är 4 537 kronor. Köparen ska alltså betala 4 537 kronor till säljaren via likvidavräkningen. På så sätt betalar varje part för den tid man äger fastigheten.
Exempel på likvidavräkning
Här är ett förenklat exempel vid köp av en bostadsrätt för 3 000 000 kronor:
- Köpeskilling: 3 000 000 kronor
- Handpenning (10 procent): – 300 000 kronor
- Återstår att betala: 2 700 000 kronor.
Justeringar som ska göras:
- Månadsavgift: + 2 000 kronor
- Överlåtelseavgift: – 1 500 kronor.
Slutlikvid:
- 2 700 000 + 2 000 – 1 500 = 2 700 500 kronor.
Köparen ska betala säljaren 2 700 500 kronor på tillträdesdagen.
En likvidavräkning ska tydligt visa:
- Köparens och säljarens namn, adresser och personuppgifter
- Fastighetsbeteckning eller bostadsrättens uppgifter
- Köpeskilling, bokstaverat och i siffror
- Handpenning
- Justeringar
- Uppgifter om lån som ska lösas
- Totalsumma att betala
- Datum och ort för likvidavräkning och tillträde
- Köparens och säljarens namnunderskrifter.
Allt ska vara tydligt så att banken kan genomföra betalningen korrekt.
Skillnaden mellan likvidavräkning och köpebrev
Det är vanligt att blanda ihop likvidavräkning och köpebrev, men det är två olika dokument med olika funktioner. En likvidavräkning är en ekonomisk sammanställning som visar hur pengarna ska fördelas och används som underlag för betalningen på tillträdesdagen. Köpebrevet är däremot ett juridiskt bevis på att ett fastighetsköp är slutfört. Det undertecknas när hela köpeskillingen har betalats. Vid köp av fastighet används köpebrevet för att ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Man kan säga att likvidavräkningen är betalningsinstruktionen, medan köpebrevet är beviset på att ägandet har gått över till köparen.
En korrekt likvidavräkning skapar trygghet för både köpare och säljare. Den säkerställer att:
- Alla belopp är rätt beräknade
- Alla kostnader rättvist uppdelade
- Inga pengar saknas
- Banken kan genomföra betalningen utan problem.
En bostadsaffär handlar ofta om stora summor, och därför är det viktigt att allt blir rätt. Ett litet räknefel kan få stora följder. Se därför till att finansieringen är klar i god tid före tillträdet. Ett giltigt lånelöfte och en tydlig kontakt med banken gör processen tryggare.
Om du planerar att köpa en bostad och vill ha rådgivning kring bolån, lånelöfte eller finansiering är du välkommen att kontakta Bluestep Bank. Med en trygg finansiering och en korrekt likvidavräkning kan du fokusera på det viktigaste – att flytta in i ditt nya hem.
Ansök om lånelöfte för köp av bostad
Skicka in din ansökan så får du besked samma dag.
Vanliga frågor och svar
Vem upprättar likvidavräkningen?
Det är oftast fastighetsmäklaren som upprättar likvidavräkningen i samband med bostadsaffären. Mäklaren ansvarar för att alla uppgifter stämmer och att dokumentet skickas till parterna i god tid före tillträdet. I vissa fall kan en bank eller en jurist ta fram likvidavräkningen.
Vad granskas i en likvidavräkning?
I en likvidavräkning granskas att köpeskillingen, handpenningen och slutlikviden är korrekt beräknade. Dessutom kontrolleras alla justeringar, till exempel avgifter och kostnader som ska delas mellan parterna, samt uppgifter om lån som ska lösas.
Hur skiljer sig en likvidavräkning för fastighet jämfört med bostadsrätt?
Vid köp av bostadsrätt är det framför allt månadsavgiften som justeras mellan köpare och säljare. Vid fastighetsköp tillkommer ofta fler poster, såsom fastighetsavgift, driftkostnader och ibland samfällighetsavgifter. Skillnaden beror på att man vid fastighetsköp äger både mark och byggnad.
Vad kostar ett skrivuppdrag?
Kostnaden för ett skrivuppdrag varierar beroende på vem som utför det och hur omfattande arbetet är. Priset påverkas till exempel av om det gäller en enkel överlåtelse eller om flera avtal och handlingar behöver tas fram. Det är därför bra att be om en tydlig prisuppgift i förväg.
Hur får jag kvitto på att likvidavräkningen är genomförd?
När betalningen har genomförts får parterna en bekräftelse från banken som visar att pengarna har förts över enligt likvidavräkningen. Vid fastighetsköp skrivs även köpebrevet under när hela köpeskillingen är betald, vilket fungerar som ett formellt bevis på att affären är slutförd.